物业行业进入转型发展“深水区”

5月24日，赢时物业发布公告称，拟与靖江欣琪贸易有限公司、吉林省万矩建设装饰工程有限公司共同出资设立合资公司靖江市赢时矩欣物业管理有限公司。而此前不久，迪马股份旗下物业板块专业运营公司新东原物业联合成泰物业共同成立江苏东原仁知城市服务有限公司。尽管在过去的2022年，上市物企盈利的不足半数，但在不到一周时间内，连续两家物业上市公司在江苏“开疆拓土”，足见行业韧性。

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“物业真的是一门好生意。”业绩会上，世茂服务总裁叶明杰曾乐观地表示。不少业内人士也常常打趣，对于物业公司来讲，一座小区就相当于一座“金矿”，看似利润不大，但却是长期稳定的收益。然而，可观的收益也伴随着复杂的风险，无论是面对业主日益严格的服务诉求，还是与其他物业公司日趋激烈的“小区争夺战”，无不反映出物业行业正驶向风急浪高的“深水区”。

物业行业格局凸显“长尾效应”

近日，中指研究院发布《2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告》（以下简称“报告”）。报告显示，2022年物业行业盈利能力全面下滑，55家上市物企毛利率较上年同期减少4.20个百分点至21.36%，净利率折半降至6.03%。另据记者梳理，A股上市物业公司中，有15家去年营收出现下降，其中佳兆业美好降幅最大，营收同比下降33.1%；净利润下滑31家，其中有6家出现亏损。此外，恒大物业、奥园健康、佳源服务等7家物企年报“难产”，且相关公司的股票均已停牌。

对此，申港证券分析师曹旭特总结道：“受关联方及房地产行业下行、企业运营管理成本增加、并购导致的商誉减值及无形资产摊销、规模扩张下的应收账款高企等因素影响，2022年物企盈利水平承压较为严重，尤其部分关联方为出险房企的物业企业出现亏损。”

尽管近6成上市物企出现净利润同比减少，但头部物业企业仍在进一步扩张中。港股上市物企年报显示，碧桂园服务以466.66亿元的营收坐上头把交椅，万物云和雅生活服务则分别以339.62亿元和173.49亿元营收，位列第二、第三；A股上市物企中，招商积余的龙头地位较为稳固，以130.24亿元营收遥遥领先。此外，在管面积前十的企业在上市物企中总规模占比达64.77%，前十物企市值占总市值的75.24%，前十企业市场份额持续提升至10.96%，“长尾效应”在物业行业内进一步凸显。

此前，东吴证券便指出，物业行业逐步回归现金流业务的本质，行业分化趋势愈加显著。物业行业轻资产、高增长的优势仍在，优质民企和央国企有望在未来实现业绩的稳步增长。“物业这个行业其实是很赚钱的，而且风险也不大。”南京某物业公司负责人何宇（化名）告诉记者，“以10万平方米的小区来算，每个月物业费最少就有7.5万元，此外还有车辆管理费、广告费、小区公共资产出租费、维修基金管理等杂七杂八的收入，相当可观。”在何宇看来，物业是一个长坡薄雪的行业，需要长期深耕。

小区内上演物业版“纸牌屋”

“物业现在就是一个灰色地带，缺乏强力的监管，很多时候想方设法地坑我们业主的钱”“办事的时候见不到人，收钱的时候特别积极”“应该取消物业，由业委会接管”……走访过程中，记者发现不少业主对于物业公司颇有怨言。总体而言物业是门非常挣钱的生意，但要想经营好，也是一门复杂的学问。尤其是处理好与业主之间的关系，否则服务质量、收费价格、权利边界等问题便会引发业主与物业之间的严重对立。

“去年5月，物业公司私自将业主共有房屋出租给泰州市四两明堂传媒有限公司，我们业主向有关部门举报，但物业却直接派人上门威胁。”家住泰兴市泰公馆小区的房先生为了维护合法权益，多次与物业人员发生冲突。最终在有关部门的介入和调查后，迫使物业公司终止租房行为并向业主道歉。

此类事件其实并不少见，一位匿名物业管理人员告诉记者：“特别是中小物业公司，与业主发生冲突是常有的事，为扩大收益，物业往往需要耍一些‘招数’。”他所在的物业公司为了增加收入，就曾对还在质保期内的公共维修放任不管，拖到质保期结束再去解决，这样便有理由动用公共维修基金。

除此之外，外部公司的“觊觎”也让不少物业公司颇为头疼，物业公司之间常常上演“地盘争夺战”，甚至衍生出了灰色产业链。“现在出现了一群‘职业物闹’，他们往往先渗透到小区内部，然后抱团成立业委会，再通过业委会换掉物业公司，以此谋取高额收益。”一位物业资深人士告诉记者，“他们在这一过程中往往人为制造矛盾，不仅攻击物业，也会打压不同意见的业主，非常麻烦。”

“职业物闹”往往全体出动，有非常明确的分工，一般的物业公司很难招架，据何宇透露，他所在的公司也曾多次与“物闹”交手，多以失败告终，不得不退出相应小区。在何宇看来，物业和业主应该共同合作应对问题，而不是把对方看作问题。但在实际运营过程中，因为高额利益的存在，往往引发一轮又一轮矛盾和冲突，甚至上演“纸牌屋”式明争暗斗。这既不利于物业公司健康运营，也不利于业主享受稳定的优质服务。

稳健经营、回归服务才是物业“正道”

如何提振物业公司形象、推动行业高质量发展，早已成为不少从业人士思考的问题。去年年底，万科物业、中海物业、长城物业和绿城服务四大品牌物企便联合签署了《住宅物业服务倡议书》，围绕专业服务、城市文明、业主共识等核心问题，要求物业公司以公共利益为核心各尽其责、以阳光透明为基础建立信任，进而实现行业稳健发展。

与此同时，科技化、数字化也成为不少物业企业重点打造的发展方向。此前，祥生物业表示，基于美家时代数字化转型技术，结合祥生物业丰富的业务场景，将打造一款专属的软件平台，不仅让祥生物业的业务更加高效和便利，也为物业企业的数字化建设行动路径提供了新的方案。

在业绩会上，华润万象生活总裁喻霖康也表示，华润万象生活的物业数字化已经具备了较好的基础建设，接下来数字化加盟物业的日常经营管理深度结合，重塑作业和服务流程，结合物联网技术切实达到降低物业管理成本的效果。

不过对于很多业主来说，科技化可能并不如优质服务有吸引力。住在南京江宁区万达公馆的赵先生告诉记者：“刚入住的时候，物业服务非常到位，每栋单元楼下都配备了管家，但随着时间推移，服务质量开始降低。”尽管建立了完善的线上渠道，物业也会及时处理问题，但赵先生表示他还是希望物业能够做到一开始的服务水准。何宇也认为，优质的物业服务不仅可以让业主更满意，也能起到支撑小区房价的作用，回归服务才是物业公司的“正道”。

值得一提的是，如何平衡与母公司的关系，成为摆在不少物业公司面前的当务之急。易居研究院研究总监严跃进指出，由于多数上市物企是房地产公司分拆后实现的上市，母公司出现流动性问题后，也对旗下物企盈利能力产生了影响。未来上市物企盈利能力能否恢复，还要看母公司复苏的情况如何。

江苏经济报记者 樊 骏

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